11. Considere todos os custos do ciclo de vida de um edifício. “Os custos do ciclo de vida são uma forma de medir o custo das melhorias na infraestrutura de construção ao longo do tempo. Isso permite que os profissionais de gerenciamento de edifícios e instalações determinem se o custo para melhorar um elemento específico de um edifício ou um sistema nele é comparado à economia de custos no mesmo período. Se o custo de uma atualização ao longo de sua vida útil oferecer uma vantagem sobre os custos operacionais de construção que ela economizará, geralmente é considerado um bom investimento.” — Respostas a 8 perguntas comuns sobre custos de operação de edifícios , Enervise
Dicas de Manutenção Preventiva
12. Meça seu PM em relação a todas as atividades de manutenção. “Desenvolva medidas de desempenho para o seu processo de PM com ênfase na medição da quantidade de PM que é trabalho concluído em comparação com todos os outros trabalhos. O total de horas de PM deve ser a maior porcentagem de todo o trabalho de manutenção do departamento. Este objetivo pode parecer impossível, mas com o tempo, é muito alcançável.” –Michael Cowley, 5 dicas para uma manutenção preventiva bem-sucedida , FacilitiesNet
“A manutenção preventiva tem tudo a ver com planejamento, puro e simples.” - Lisa Richards
13. Defina um plano e cumpra-o. “ A manutenção preventiva tem tudo a ver com planejamento, puro e simples. Cada equipamento ou maquinário à sua disposição ou sob seus cuidados deve ter um cronograma de qual tipo de manutenção requer e quando requer esse check-up.
“Definir um cronograma não apenas garante que seu equipamento permaneça em perfeitas condições durante sua vida útil projetada, mas também ajuda você a planejar as necessidades de pessoal e a ficar dentro do orçamento. Depois de ter o plano pronto, nunca se desvie dele.” –Lisa Richards, 7 dicas de manutenção preventiva para suas instalações , MAPCON; Twitter: @MAPOCONtech
14. Concentre-se em modelos de falha específicos. “Modos de falha são definidos como “como algo falha”. Vamos usar um telhado plano/membrana para mostrar um exemplo do que é um modo de falha. Em um telhado plano/membrana, um modo de falha pode ser “penetração da membrana do telhado” e as causas desse modo de falha podem ser muitas. Conhecer o(s) modo(s) de falha de um item específico passível de manutenção, como um telhado de membrana e suas causas, pode ser a chave para a detecção precoce da falha do telhado (não atendendo à intenção do usuário final), para que o reparo possa ser feito antes que afete uma operação .“ –Ricky Smith, Five Tips For Optimizing A Facility Preventive Maintenance Program, Engineered Systems Magazine; Twitter: @esmagazine
"Abordar pequenos detalhes pode resultar em grandes melhorias na aparência e na funcionalidade." - Bob Clarke, Buildings Magazine
15. Faça um passo a passo proativo para encontrar “pequenos” problemas. “Pegue pequenos problemas agora antes que eles se tornem grandes. Abordar pequenos detalhes pode resultar em grandes melhorias na aparência e na funcionalidade. Peça ao seu provedor de serviços de instalações, empresa de zeladoria e/ou faz-tudo para acompanhá-lo, concentrando-se em detalhes que você normalmente ignoraria. Alguns itens a serem inspecionados para reparo/substituição são: portas (varreduras de portas, batentes de portas, fechaduras emperradas, etc.), protetores de canto, ladrilhos e rejuntes, interruptores de luz e placas frontais, placas de teto, bancadas e prateleiras, armários e dobradiças e extintores de incêndio.
“E não se esqueça de como tudo parece mais fresco com uma nova calafetagem e uma nova camada de tinta nas paredes – o clima mais quente pode fazer da primavera um ótimo momento para dar uma nova vida estética às suas instalações.” –Bob Clarke, 6 dicas de manutenção de primavera para instalações, Revista Edifícios; Twitter: @BuildingsMedia
16. Saiba a diferença entre manutenção preditiva, preventiva e reativa. “Geralmente, existem três abordagens para a manutenção predial usadas pelos gerentes de instalações:
Reativo – Esta é a abordagem “conserte quando quebrar”.
Preventiva – Esta é a abordagem “verifique e faça reparos antes que quebre”.
Preditivo – Esta é a abordagem de “usar a tecnologia para prever quando um problema ocorrerá e fornecer manutenção de acordo”.
O tipo mais comum de manutenção empregado pelos gerentes de instalações é a abordagem “reativa”. De acordo com um post da Akita Box sobre planejamento de manutenção preventiva , 85 por cento dos gastos totais de manutenção são em manutenção reativa. A razão para isso é simples: é o mais barato - ou pelo menos parece ser o mais barato. A realidade é que é apenas o mais barato quando tudo está funcionando perfeitamente. Mas, como todos sabemos, as coisas nem sempre correm bem.” –Neal Peters, Principais maneiras de reduzir os custos de manutenção de suas instalações , DPM Care; Twitter: @dpmcare
"Se o tempo ocioso for previsível, pode fazer sentido programar a manutenção preventiva com base em intervalos maiores de medidores." -SM Global
17. Entenda a diferença entre tempo de trabalho e tempo ocioso. “Você pode programar a manutenção preventiva com base nas leituras dos medidores de um equipamento. No entanto, os medidores de equipamentos geralmente não diferenciam entre tempo de trabalho e tempo ocioso. Assim, uma máquina que fica ociosa 20% do tempo pode ter manutenções preventivas programadas com mais frequência do que o necessário. Se o tempo de inatividade for previsível, pode fazer sentido programar a manutenção preventiva com base em intervalos de medição maiores.” — 7 dicas para planejar a manutenção preventiva do equipamento , SM Global, ao escolher uma empresa de facilities em São Bernardo do Campo
18. Certifique-se de que suas tarefas de manutenção preventiva sejam benéficas para o seu equipamento. “Engraxar a cremalheira e o pinhão de uma serra de viga, por exemplo, pode fazer com que a graxa e o pó da serra se solidifiquem dentro das engrenagens ao longo do tempo, impedindo-as de se mover. Se você não tiver certeza de quais tarefas são benéficas para cada equipamento, pergunte ao representante do equipamento.” — 10 Dicas para Manutenção Preventiva , Stiles Machinery; @StilesMachinery
"Ter peças sobressalentes e suprimentos na época de uma grande programação de manutenção preventiva é absolutamente crítico." - Gerenciamento Nexgen
19. Antecipe as necessidades futuras de estoque de peças sobressalentes. “Ter peças sobressalentes e suprimentos na época de uma grande programação de manutenção preventiva é absolutamente crítico. O software de gerenciamento de ativos permite que você verifique a disponibilidade das peças de reposição para as datas de vencimento das ordens de serviço. Este relatório pode ajudá-lo a identificar as peças que são insuficientes para as ordens de serviço necessárias no futuro. Se você sabe quais peças estão faltando, pode encomendá-las com antecedência dos fornecedores, em vez de esperar até que os limites de novos pedidos sejam atingidos.” — 7 Dicas para Melhor Manutenção Preventiva de Equipamentos , Nexgen Asset Management; Twitter: @nexgenam1
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